Avec les nouvelles évolutions règlementaires, tout PLU (Plan Local d’Urbanisme) est soumis à des obligations d’évaluation environnementale en cas d’élaboration ou de révision. Ainsi, de nombreux critères sont pris en compte dans l’aménagement urbain : impacts sur l’environnement, le déploiement des réseaux et de la voirie, la population, la biodiversité (faune et flore). Sont également concernées les incidences sur les sols, les eaux, l’air, le bruit, le climat, le patrimoine culturel architectural ou archéologique. Ainsi, les nouveaux PLU visent principalement à favoriser la densification de l’urbanisation pour protéger les ressources mais aussi préserver le patrimoine des territoires. Comment PRIMMO intègre dans ses projets ces nouvelles contraintes d’habitat? Quelles sont les particularités et les tendances du marché pour bâtir et se loger dans l’Ain et en Savoie ? Décryptage.
Pourquoi la densification de l’habitat ?
La densification, c’est le fait de concentrer volontairement le développement des territoires à l’intérieur de leurs enceintes bâties. L’objectif est de limiter l’ouverture à l’urbanisation (et donc à la construction de maisons individuelles) en densifiant les espaces déjà urbanisés.
Derrière cette volonté de densification, l’enjeu des collectivités est donc de limiter au maximum l’étalement urbain et de sauvegarder les espaces naturels et agricoles. Les nouveaux PLU prévoient, par exemple, la suppression de zones constructibles pour éviter le mitage (expansion des constructions). Ainsi, cette densification conduit à court et à moyen terme à la raréfaction de terrains à vendre, et par voie de conséquence à la diminution des constructions de maisons individuelles.
Notre réponse ? Mutualiser les aménagements
Avec les nouveaux PLU, 90% des terrains constructibles seront soumis à des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP). Obligatoires pour les zones d’extension urbaine, les OAP présentent aussi un certain nombre de contraintes pour les sites déjà urbanisés. Ils permettent de préciser les objectifs d’une commune ou d’une collectivité territoriale, et garantissent la bonne mise en œuvre du projet. Les OAP peuvent concerner un secteur du territoire, ce sont les OPA dites « sectorielles de quartier ou secteur ». Leur rôle est de définir les conditions d’aménagement pour garantir les qualités architecturales, urbaines et paysagères des espaces. Au cœur de la démarche, la préservation de l’environnement et du patrimoine, avec une gestion économe et écologique de l’espace. Elles contribuent aussi à valoriser la réhabilitation, la renaturation, la restructuration ou l’aménagement.
Les OAP dites de « secteur d’aménagement » donnent quant à elle les orientations pour les conditions d’aménagement qui viennent ajouter des obligations au règlement de la commune. Elles comportent généralement 6 orientations :
- Qualité de l’insertion urbaine
- Mixité fonctionnelle et sociale
- Qualité environnementale et prévention des risques
- Besoins en matière de stationnement (aires pour vélos électriques, bornes pour véhicules électriques…)
- Desserte des terrains par les voies et réseaux
Ainsi, les OAP sont une pièce obligatoire du PLU et s’inscrivent dans la même logique que les PADD (Projets d’Aménagement et de Développement Durable). Dans la majorité des cas, Il n’est donc plus possible aujourd’hui d’aménager un terrain vierge comme on le souhaite.
Par ailleurs, les nouveaux PLU imposent aussi aux communes de disposer en moyenne de 30% de logements sociaux sur l’ensemble des constructions. Des contraintes et une règlementation qui font que la valeur d’un tènement constructible peut être moins importante aujourd’hui.
Promoteur lotisseur depuis 2003, PRIMMO est historiquement spécialisé dans l’aménagement de terrain à bâtir. Notre métier consiste donc à rechercher des tènements en vue de les viabiliser pour proposer à la vente un terrain constructible. Avec les nouvelles règles d’aménagement, il va être de plus en plus difficile de vendre son terrain ou de trouver un terrain constructible à vendre. Demain, il sera plus compliqué pour un acquéreur qui envisage une construction de maison neuve d’acheter un terrain viabilisé et d’en faire ce qu’il veut. Pour vivre dans le neuf, il deviendra incontournable de se tourner vers des promotions clés en main.
En tant que professionnels de l’aménagement de lotissements, la mission de PRIMMO est donc de proposer des solutions d’aménagement qui répondent aux attentes des acquéreurs, tout en respectant les orientations du Plan Local d’Urbanisme, notamment en termes d’impact environnemental. Ainsi PRIMMO développe, par exemple, des partenariats locaux lui permettant de proposer des programmes neufs regroupant plusieurs typologies de logements : maisons individuelles, jumelées ou encore petit collectif.
Quelles sont les particularités et les tendances dans l’Ain et la Savoie ?
Les nouveaux PLU dans certaines communes sont très récents puisqu’ils datent de 2020 ou 2021, notamment à Yenne (73) et à Virignin (01). Dans ces secteurs, le marché est porteur et les demandes assez fortes. « En tant que lotisseur, nous constatons que les terrains se font de plus en plus rares. Ceux encore disponibles nécessitent des aménagements et l’application de règles bien spécifiques. C’est justement dans ce contexte que notre savoir-faire prend tout son sens », précise Maxime DUMAS, directeur général de PRIMMO.
Des questions sur le devenir de votre terrain ? Vos interlocuteurs PRIMMO sont à votre écoute !
